Le marché des espaces de bureaux à Paris marque un coup d’arrêt

L’épidémie de Covid-19 a peu épargné l’immobilier de bureau parisien au premier semestre, une situation qui risque de perdurer jusqu’à ce que les entreprises disposent d’une meilleure visibilité sur l’issue de la crise.

Dans la lignée de la chute historique du marché locatif en Île-de-France, le marché des espaces de bureaux à Paris affiche leurs pires statistiques depuis 20 ans au premier semestre 2020. 

Les pires performances jamais réalisées en deux décennies 

La baisse du marché s’élève à 40 % par rapport à l’année dernière, avec seulement 667 000 m2 loués en six mois. Et encore, ce chiffre aurait pu être plus catastrophique sans les 125 000 m2 de prise à bail par Total dans la future tour The Link. Il s’agit là de la plus grande transaction de location de bureaux à Paris depuis 2012. Cette exception peine à masquer la grande tourmente traversée par les grands espaces, dont la demande placée s’affiche en recul de 75%.

En revanche, les prises à bail de moins de 5000 m2 ont été peu affectées et représentent près du tiers du total parisien. Le taux de vacance à Paris s’est accru de 26 % sur la période, dont une hausse de 7 % à la Défense. Les espaces de bureau loués dans la capitale ne devraient pas dépasser 1,7 million de m2 cette année, selon les analystes. À titre de comparaison, le marché s’était arrêté à 1,9 million de m2 lors de la crise financière de 2008.

Des entreprises attentistes et des investisseurs étrangers toujours présents 

En dépit du ralentissement global du marché, l’investissement se maintient à un niveau « satisfaisant ». Près de 11,9 milliards d’euros – pour 44 transactions –ont été placés dans ce secteur au premier semestre, un chiffre en recul de 21 % sur un an. Le recul est à relativiser, sachant que la cuvée 2019 a été exceptionnelle.

Cette performance demeure supérieure de 26 % à la moyenne sur 10 ans. Preuve de la résilience du marché de l’investissement, les acquéreurs internationaux continuent de lorgner sur les bureaux parisiens malgré la fermeture des frontières. Environ 31 % des montants investis dans les locaux de la capitale proviennent d’acheteurs internationaux. L’acquisition des 50 000 m2 de l’immeuble Joia par le fonds canadien Ivanhoé Cambridge en est un exemple.

L’appétit intact des investisseurs étrangers pour les bureaux parisiens devrait soutenir le marché au second semestre, tout comme la solidité des valeurs prime, qui sont toujours recherchées en raison de leur caractère « rare ».

Même si les faillites d’entreprises – 76 défaillances entre avril et juin –, le chômage partiel et le télétravail ont fait grimper le taux de vacance, les loyers des bureaux parisiens restent stables.

Les demandes de résiliation de baux ont été faibles sur la période, les locataires ayant privilégié les étalements ou le report des loyers, en accord avec leurs bailleurs. Néanmoins, cette stabilité toute relative pourrait être ébranlée par les faillites annoncées au second semestre, dont l’ampleur sera comparable à celle de la grande crise de 2008.

Plusieurs entreprises se montrent d’ailleurs plus prudentes et attendent les signes d’éclaircie avant de revenir sur le marché locatif. Cet attentisme sera d’autant plus marqué au second semestre, face à la menace de nouvelles vagues de contamination.