LMNP : quand choisir le micro-BIC ou le régime réel ?

Le statut LMNP pourrait vous intéresser si vous faites de la location meublée et qu’il ne s’agit pas de votre activité principale. Il est très avantageux sur le plan fiscal en comparaison avec la location d’un logement vide. C’est l’un des dispositifs en France qui donne la possibilité de passer les amortissements en charge, ce qui permet de payer moins d’impôt. Mais, si vous investissez en LMNP, vous aurez à choisir entre deux régimes fiscaux : le micro BIC et le réel. Et vous devez avoir de bonnes raisons d’opter pour l’un ou l’autre. 

Présentation des deux régimes fiscaux du statut LMNP

Le régime micro-Bic est celui qui vous convient si vous ne déclarez pas plus de 33 100 euros par an. Aucune charge n’est à déduire, comme les frais d’assurance et les frais d’entretien. Le calcul du revenu net imposable se fait à la suite d’un abattement de 50 % sur les recettes. Pour profiter du régime micro-Bic, vous devez inscrire sur votre déclaration de revenus la somme totale des recettes perçues sur l’année, à savoir, les loyers + les charges. Aussi, vous devez demander à bénéficier de ce régime avant le 1er février de l’année concernée. Le régime s’étend sur 2 ans et se renouvèle automatiquement.

Quant au régime réel, c’est le régime à choisir si vous dépassez des recettes annuelles de 33 100 euros. L’ensemble des dépenses liées à la location en LMNP peut en être déduit. Aussi, il est possible de soustraire la somme totale des charges et loyers qui a été perçue. 

Si vous avez des doutes dans le choix d’un de ces régimes, faites appel à un expert-comptable spécialisé en défiscalisation lmnp qui vous aidera à prendre la bonne décision.

Le choix du régime micro-Bic en cas de charges peu nombreux

Optez pour le régime micro-Bic si vos charges sont inférieures à la moitié de vos revenus locatifs. Si par exemple vos revenus locatifs annuels sont de 18 000 € et 2 500 € de charges, vous percevrez 15 500 €. En outre, vous payerez l’IR et les prélèvements sociaux sur 9 000 €, c’est-à-dire la moitié de vos revenus locatifs puisqu’un abattement de 50 % est appliqué. Vous payerez donc 2 700 € d’IR au cas où votre tranche d’imposition la plus haute serait de 30 %. Et vous aurez à faire face à 1 548 € de prélèvements sociaux. Un gain net de 11 252 € est ainsi réalisé. Avec le régime micro-Bic, vous êtes dispensé de tenir une comptabilité. En outre, vous n’aurez pas de liasse fiscale. Toutefois, vous aurez à remplir la case 5ND de la 2042 C PRO en faisant apparaitre le total de vos revenus locatifs annuels. 

Le régime réel : le choix parfait en cas de charges nombreuses 

Si vous investissez en LMNP et que vos charges sont supérieures à la moitié de vos revenus locatifs, ayez une préférence pour le régime réel. Par exemple, avec des revenus locatifs annuels de 18 000 € et des charges de 19 000 €, il est clair que vous avez fait un déficit de 1000 €. Pourtant, vous avez réellement perçu 2 500 €. Vous n’aurez donc pas à payer d’IR et à faire face à des prélèvements sociaux. Votre déficit étant causé par les amortissements, vous mentionnerez 0 au niveau de la ligne « Revenus imposables » de votre déclaration d’IR. Sachez qu’au cas où vos charges, hors amortissements, dépasseraient vos revenus locatifs, vous ferez apparaitre le montant du déficit dans la case 5NY de la 2042 C PRO. Notez que le report de ce déficit sur les éventuels bénéfices est possible pendant les 10 années à venir.